Corelarea unor dispoziții de carte funciară cu alte instituții ale Codului civil

 

1. CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE PRIVIND EFECTELE ÎNSCRIERILOR ÎN CARTEA FUNCIARĂ

Nevoia de pace socială şi de echitate a raporturilor interumane constituie scopul normelor morale, dar și a normelor juridice. Scopul normelor juridice este acela de a da asigura un cadru previzibil privind deținerea și transferul drepturilor, precum și conturarea unui set de dispoziții privitoare la apărarea acestor drepturi. În anumite cazuri, publicitatea drepturilor este un mijloc important prin care se realizează acest obiectiv de siguranță a raporturilor juridice.

Securitatea juridică statică şi cea dinamică se află într-o relație de determinare. Fiecare titular al drepturilor subiective de natură patrimonială are nevoie de ocrotirea juridică a drepturilor sale, adică de securitatea juridică statică, precum şi de încrederea în operațiunile juridice în care se pot dobândi drepturi patrimoniale adică securitatea juridică dinamică, aceasta fiind o dublă protecție legală[1]. Publicitatea imobiliară răspunde necesității realizării unei certitudini juridice[2] privind deținerea și transferul drepturilor reale.

În cadrul legislativ românesc actual, publicitatea este necesară pentru a asigura opozabilitatea anumitor acte juridice, având în vedere că aplicarea dispozițiilor art. 885 alin. 1 C.civ. a fost amânată pe un termen nedefinit, prin art. 56 din Legea nr. 71/2011. De exemplu: contractul de vânzare-cumpărare privind un imobil încheiat în formă autentică, este pe deplin valabil, dar pentru a asigura opozabilitatea lui şi pentru ca dreptul de proprietate să fie considerat în patrimoniul cumpărătorului față de orice persoană, adică erga omnes, acel contract trebuie supus formelor de publicitate legală

În alte sisteme rolul înscrierii este de a produce efecte translative sau constitutive de drepturi reale, atât între părţi cât şi faţă de terți, convenția inițială între părți fiind doar creatoare de obligaţii. Sistemul a fost adoptat de legislațiile de inspirație austriacă şi germană. În ceea ce privește sistemul de drept românesc, în timp ce nucleul dur al Codului civil e de inspirație franceză, reglementarea de carte funciară vine din partea dreptului german și austriac[3].

Codul face referire la anumite prezumții. Faptul ca nimeni nu poate răsturna prezumția ce decurge din înscrierea sau notarea unui drept în cartea funciară este un aspect ce tinde la asigurarea securității raporturilor juridice. Cu toate acestea, consider că formularea nu este cea mai fericită. Este impropriu spus că operează o prezumție de cunoaștere, pentru că, de fapt, e foarte posibil ca cineva sa nu cunoască ce e înscris in cartea funciară. Ce se subliniază prin aceste texte este imputabilitatea necunoașterii. Daca ceva e înscris, terțul care nu a realizat demersurile pentru luarea la cunoștință a conținutului cărții funciare nu poate să se prevaleze de inocența sa. Așadar, textul legal impune o sancțiune pentru persoana care nu a îndeplinit îndatorirea de a se informa pe sine.


2. PROBLEMA NECONCORDANȚEI ÎNTRE ÎNSCRIERILE DIN CARTEA FUNCIARĂ ȘI SITUAȚIA REALĂ A IMOBILULUI

Cu privire la prima ipoteză pe care vreau să o analizez, voi începe în mod pragmatic, cu un exemplu:

X este intabulat in cartea funciară, ca proprietar, în temeiul unui contract de schimb iar la un moment dat, ulterior încheierii sale, acest contract e desființat cu efect retroactiv prin hotărâre judecătorească. Întrebarea este următoarea: daca acțiunea a vizat exclusiv desfiinţarea contractului, nu și rectificarea cărții funciare, neexistând un capăt de cerere întemeiat pe art. 908 C.civ., din momentul desființării actului care a stat la baza intabulării și până la soluționarea unei acțiuni ulterioare vizând rectificarea, cine anume are calitatea de proprietar al bunului imobil?

Din art. 885 alin. 2, aplicabil astăzi, întrucât prin legea de punere în aplicare a Codului civil s-a amânat doar alineatul 1 din acest articol, s-ar putea crea senzația că rămâne proprietar cel înscris in cartea funciară.

în Germania, unde e sistemul pur si dur de carte funciară, ar fi un răspuns categoric. Daca s-a desființat contractul, cât timp nu s-au operat din anumite rațiuni modificările de carte funciară, rămâne proprietar cel care e trecut în registrele de publicitate drept proprietar al bunului. În acest sistem, înscrierea efectivă are o forță mult mai importantă decât în dreptul românesc. Voi analiza pe finalul acestei lucrări o altă ipoteză în care înscrierea nu este condiționată de valabilitatea actului care a determinat-o, anume în materie de simulație.

În sistemul de drept german, transferul dreptului de proprietate (sau a unui alt drept real), fie că acesta este mobiliar sau imobiliar, este compus dintr-o succesiunea amplă de acte și de fapte juridice, care trebuie realizate cumulativ.

Astfel, pe de o parte în codul civil german[4] se face distincție între două acte juridice, unul obligațional și unul real. Actul de natură obligațională este reglementat în cartea a II-a privind dreptul obligațiilor[5], care consacră un act juridic ce poate da naștere doar la drepturi și obligații, însă nu poate duce la însuși transferul proprietății. Pe de altă parte, în cartea a III-a privind dreptul bunurilor, este consacrat un al doilea act ce are ca finalitate transferul dreptului real prin îndeplinirea unei formalități exterioare și anume tradițiunea bunului pentru bunurile mobile[6], respectiv înscrierea în cartea funciară[7] pentru bunurile imobile[8]. Ceea ce caracterizează acest al doilea act, cel real, este faptul că prin el se transmite proprietatea; tocmai de aceea, considerăm că noțiunea de „act real” nu desemnează un act care presupune în mod obligatoriu remiterea bunului. Cu alte cuvinte, evidențiem faptul că nu trebuie confundată noțiunea de act real din sistemul german cu cea de contract real, ca o componentă a clasificării tripartite în contracte consensuale, solemne sau reale din sistemul român.

Așadar, se poate observa că pentru transferul unui drept real imobiliar, în sistemul german, trebuie să distingem între două etape esențiale. Prima etapă este caracterizată de încheierea unui contract (asemănător unui contract din sistemul nostru de drept) care leagă părțile în vederea transferului dreptului real, iar cea de-a doua etapă este compusă la rândul ei din două părți. Prima parte cuprinde încheierea unui act real, care reprezintă un veritabil contract, iar cea de-a doua parte este caracterizată de consfințirea acordului de voințe din actul real, prin înscrierea în cartea funciară (fapt juridic).

Subliniem încă o dată faptul că în sistemul german, înscrierea în cartea funciară nu duce de plano la dobândirea unui drept real imobiliar. Aceasta reprezintă ultima formalitate care este necesară pentru dobândirea dreptului real.

În sistemul german este consacrat în mod implicit principiul separației. Ceea ce deosebește acest sistem de drept în mod definitoriu însă, este aplicarea principiului abstractizării care implică numeroase consecințe juridice[9]. Între actul obligațional și cel real nu există o relație de interdependență, nevalabilitatea unuia neatrăgând automat și nevalabilitatea celui de-al doilea. În acest caz ne aflăm în ipoteza unei abstractizări externe. Totuși, acest lucru ar putea atrage consecințe nu tocmai favorabile pentru circuitul civil. Spre exemplu, dacă actul obligațional este lovit de nulitate, cel real rămâne valabil. Astfel, se ajunge la ipoteza în care situația juridică prevalează situației reale, caz în care prin înscrierea în cartea funciară un neproprietar este socotit în mod absolut ca fiind proprietar, aceasta fiind o aplicație a principiului forței probante[10] sau principiului publicității materiale[11]. Totuși, există un remediu și în această situație, un artificiu creat de legiuitorul german și anume, introducerea unei acțiuni în îmbogățire fără just temei[12].

Pentru a ilustra și mai bine protecția terților, considerăm că un exemplu ar fi edificator. Dacă A îi înstrăinează lui B un imobil, iar acesta la rândul său înstrăinează imobilul unui terț C, deși prima înstrăinare nu este valabilă, C rămâne proprietar dacă este de bună credință. Dacă mai departe, C înstrăinează imobilul lui D, iar acesta din urmă este de rea credință (în sens restrâns), cunoscând adevărata situație juridică, în acest caz este irelevantă buna sau reaua sa credință, întrucât el dobândește de la adevăratul proprietar, și anume de la C. Acest exemplu reprezintă o aplicație a efectului pozitiv al publicității materiale[13].

În dreptul nostru, sub imperiul legii 7/1996, dar și conform Codului civil în vigoare, până la finalizarea lucrărilor cadastrale, putem vorbi de o „obligativitate” de a cerceta cuprinsul cărții funciare. Având în vedere că dreptul real imobiliar se transmite la momentul încheierii contractului și nu la data înscrierii dreptului în cartea funciară, pentru a fi un dobânditor de bună credință, o persoană trebuie să își întemeieze pretențiile pe cuprinsul cărții funciare[14].

Din punctul meu de vedere, același răspuns în legătură cu transferul dreptului de proprietate nu poate fi valabil pt Codul civil român[15]. În susținerea acestui acestei opinii, pot fi aduse următoarele argumente: articolul 1273 C civ. prevede în mod expres, cât se poate de clar, că actul juridic are aptitudinea prin el însăși de a transfera drepturi reale. La momentul actual, principiu din acest text nu comportă distincții după cum dreptul transferat vizează un bun mobil sau un bun imobil. Se ridica problema daca lucrurile s-ar schimba in cazul imobilelor susceptibile de înscriere in carte funciară, după ce art. 885 alin. 1 C.civ. ar deveni aplicabil. Art. 1273 alin. 3 prevede în mod expres că dispozițiile în materie de carte funciară privind transferul bunurilor imobile rămân aplicabile. În mod cert, prin prorogarea momentului de la care art. 885 alin. 1 C.civ. va deveni aplicabil, este prorogată și aplicarea acestei trimiteri la regulile de carte funciară. Așadar, până la finalizarea lucrărilor de carte funciară în fiecare unitate administrativ-teritorială, se va aplica mecanismul transferului drepturilor reale, indiferent de categoria bunurilor, prin simplul acord de voință al părților, acord realizat cu respectarea dispozițiilor legale.

După finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară va prevala față de dispoziția din art. 1273 c.civ. art. 885 alin. 1 menționează în mod expres că nu doar față de terți va produce efecte înscrierea, din acel moment terții fiind informați despre transferul dreptului de proprietate, ci și față de părți. Până în momentul înscrierii, în sistemul constitutiv de drepturi reale al cărții funciare, părțile sunt ținute de un raport obligațional până la momentul înscrierii în registru, neoperând transferul de proprietate nici măcar inter partes.

După cum am punctat anterior, în dreptul civil german există o succesiune complexă de pași în ceea ce privește înscrierea în cartea funciară. Nu avem in dreptul civil românesc un al doilea pas, anume actul translativ  de proprietate. În dreptul german, avem acest al doilea act, un act acauzal[16], care este desprins, dezlegat de actul obligațional. Între aceste acte nu există o relație de interdependență, nevalabilitatea unuia neatrăgând automat și nevalabilitatea celui de-al doilea. În acest caz, cum am menționat anterior, ne aflăm în ipoteza unei abstractizări externe.


3. DISTINCȚIA ÎNTRE ACȚIUNEA ÎN PRESTAȚIE TABULARĂ ȘI ACȚIUNEA PENTRU PRONUNȚAREA UNEI HOTĂRÂRI CARE SĂ ȚINĂ LOC DE CONTRACT

Un aspect interesant vizează legătura dintre acțiunea în prestație tabulară si a promisiunilor de contract in domeniul imobiliar. Se perpetuează o confuzie între prestația tabulară și acțiunile care vizează pronunțarea unei hotărâri judecătorești care sa tina loc de contract. Se face, în mod eronat, calificarea de act în prestație tabulară când de fapt se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare.

Acțiunea în prestație tabulară este condiționată în ceea ce îl privește pe reclamant, de existența unui act translativ de proprietate. Acțiunea în prestație tabulară, în forma generală, se introduce împotriva antecesorului tabular care s-a obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra imobilului, acesta neexecutându-și obligațiile necesare în vederea înscrierii în cartea funciară[17].

Promisiunea nu reprezintă un act translativ de proprietate, nu poate justifica o acțiune în prestație tabulară, nici chiar după ce se va trece la sistemul constitutiv de drepturi al înscrierilor în cartea funciară. Conform art. 902 alin. 2 pct. 12 C.civ., antecontractul poate fi notat în cartea funciară, însă acest aspect nu justifică intentarea unei acțiuni pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract. Art. 896 vizează o ipoteză distinctă, nu aceea în care vânzătorul nu efectuează formalitățile pentru încheierea contractului. Ipoteza vizată se plasează la un moment ulterior încheierii contractului, vizând demersurile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, nu acelea pentru încheierea contractului.

4. POSIBILITATEA NOTĂRII ÎN CARTEA FUNCIARĂ A UNEI VÂNZĂRI A BUNULUI ALTUIA

O altă chestiune interesantă este legată de notarea antecontractelor în cartea funciară, posibilitate reglementată de art. 906 C.civ. Ipoteza expres vizată de acest text legal nu ridică probleme. Rațiunea unei astfel de notări în cartea funciară este de a asigura opozabilitatea respectivei promisiuni față de eventuali viitori beneficiari ai unei promisiuni de vânzare făcută de același promitent vânzător, cu privire la același bun.

Sunt supuse notării unele acte juridice prin care se nasc drepturi personale patrimoniale ce au ca izvor raporturi juridice obligaționale privitoare la imobilele înscrise în cartea funciară[18].

Ar fi posibilă înscrierea în cartea funciară a promisiunilor de vânzare, fără ca promitentul vânzător sa fie proprietar, așadar notarea în cartea funciară a unui imobil a unei promisiuni de vânzare a bunului altuia?

Din punctul meu de vedere, având în minte și prevederile art. 906 C.civ., înscrierea se face în măsura în care se confirmă calitatea promitentului de titular al dreptului promis. Soluția care rezultă în mod clar din art. 906 alin. 1 C.civ. este aceea că dacă promitentul vânzător nu figurează ca titular în cartea funciară, deci nu are proprietatea tabulară asupra bunului, o astfel de notare nu ar trebui sa fie admisibilă.

O ipoteză care are anumite similitudini cu ipoteza unei promisiuni de vânzare este aceea a vânzării bunului altuia, menționată de art. 1683 C.civ. în această ipoteză, vânzătorul își asumă obligația de a dobândi dreptul de proprietare de la actualul proprietar, iar proprietatea se transferă de drept cumpărătorului, fie din momentul ratificării contractului de vânzare de către adevăratul proprietar, fie în momentul dobândirii dreptului de proprietate de către vânzător, conform art. 1683 alin. 3 C.civ. Acest articol are totuși un caracter supletiv, întrucât părțile pot să înlăture operarea de drept a transferului proprietății. Așadar, este posibil ca părțile să condiționeze transferul proprietății de o manifestare de voință ulterioară. În această ipoteză, vânzarea bunului altuia se aseamănă cu o promisiune de vânzare.

În cazul menționat, cumpărătorul bunului care nu se afla la momentul încheierii contractului în patrimoniul vânzătorului este expus riscului ca vânzătorul să încheie alte contracte de vânzare asupra respectivului bun, sau chiar adevăratul proprietar să înstrăineze respectivul bun. Așadar, pot apărea numeroase situații de concurs între eventuali dobânditori ai acelui bun, motiv pentru care acela care cumpără de la vânzător un bun al altuia, prin mecanismul art. 1683 C.civ., ar avea interesul de a face opozabilă respectiva vânzare.

Este evident că dreptul de creanță, născut în patrimoniul promitentului cumpărător în urma încheierii unui antecontract sau a unei promisiuni de vânzare-cumpărare, care are ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, constând în dreptul de a cere în viitor încheierea contractului de vânzare-cumpărare, poate fi înscris în cartea funciară. Totuși, posibilitatea solicitării creditorului în sensul încheierii contractului sau, în caz de refuz al debitorului, de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract, reglementată de art. 1669 alin. 1 C.civ. vizează ipoteza în care bunul se află în patrimoniul promitentului vânzător. Dacă acesta din urmă și-a asumat obligația de a vinde bunul altuia, posibilitățile creditorului sunt cele menționate de art. 1683 C.civ., anume solicitarea de daune-interese, care pot fi cumulate fie cu reducerea proporțională a prețului sau cu rezoluțiunea contractului. Pe cale de consecință, nici notarea în cartea funciară a imobilului care face obiectul contractului de vânzare a bunului altuia, nu pare o soluție viabilă.

Un argument în favoarea cumpărătorului bunului altuia se regăsește în art. 902 alin. 2 pct. 14, care se referă la notarea intenției de înstrăinare. Textul nu pare să menționeze că intenția de înstrăinare trebuie să aparțină actualului proprietar. Problema este dacă ipoteza de vânzare a bunului altuia ar putea fi calificată drept o intenție de înstrăinare, cel puțin în ipoteza în care părțile, prin convenție stabilesc că nu se va strămuta de drept proprietatea asupra bunului. În mod similar, se poate face o discuție dacă respectivul contract ar putea fi calificat drept un antecontract, situație reglementată de pct. 12 din același text normativ.

Textul art. 902 menționează ipotezele de notare în cartea funciară, însă nu are un caracter limitativ. Acesta trebuie coroborat cu prevederile art. 18 din Ordinul 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție şi înscriere în evidențele de cadastru şi carte funciară. Ipoteza vânzării bunului altuia nu poate fi încadrată în niciunul din cazurile menționate în acest articol.

Această discuție prezintă importanță, întrucât dacă vânzarea bunului altuia se poate încadra fie pe pct. 12, fie pe pct. 14 din art. 902 alin. 2 C.civ., ar fi posibilă o notare a respectivului contract în cartea funciară, întrucât singura condiție impusă de lege este ca persoana care solicită notarea să aibă un interes, conform art. 17 alin. 2 din Ordinul 700/2014, nefiind necesar concursul adevăratului proprietar. În caz contrar, dacă vânzarea bunului altuia nu poate fi încadrată într-o astfel de ipoteză, o solicitare în sensul notării ar fi respinsă, conform art. 17 alin. 3 din același ordin.

Totuși, notarea respectivei vânzări a bunului altuia în cartea funciară a unui imobil asupra căruia promitentul vânzător nu deține niciun drept pare o soluție ce nu poate fi acceptată. Deși există anumite ipoteze în care notarea în cartea funciară se face fără acordul adevăratului proprietar, cum ar fi cea reglementată de art. 902 alin. 2 pct. 18 C.civ., privind notarea unei acțiuni formulate de un terț care solicită rectificarea cărții funciare, sau cea de la pct. 20, care menționează ipoteza notării punerii în mișcare a acțiunii penale pentru o înscriere în carte funciară săvârșită pentru o faptă prevăzută de lege, consider că aceste ipoteze vizează protejarea unui interes general, care excedă interesului adevăratului proprietar, fiind justificată informarea altor persoane despre respectivele situații.

În cazul unei vânzări a bunului altuia, cumpărătorul are în mod incontestabil un interes pentru notarea contractului respectiv, însă, punând acest interes în balanță cu dreptul adevăratului proprietar de a dispune în mod liber de dreptul său, se va concluziona că acesta din urmă va prevala. Printr-o eventuală notare, s-ar restrânge chiar dreptul de dispoziție al adevăratului proprietar în mod nejustificat. Vânzarea bunului altuia creează obligații doar între părțile contractante, anume vânzătorul neproprietar al bunului și cumpărător. Vânzătorul neproprietar își asumă o obligație de rezultat, anume aceea de a facilita transmiterea proprietății către beneficiar, însă această convenție nu îl leagă în niciun fel pe adevăratul proprietar. Acesta poate dispune în mod liber de bunul său, iar în ipoteza în care fie nu consimte la transmiterea către promitentul neproprietar sau nu ratifică acel contract, fie va înstrăina bunul către o altă persoană, adevăratul proprietar nu va răspunde în nici un fel. Singurul care poate fi tras la răspundere este vânzătorul neproprietar.

În ipoteza în care părțile condiționează transferul proprietății de un acord ulterior, conform art. 1683 alin. 3 C.civ., dacă vânzătorul încheie un astfel de contract și cu un alt beneficiar, transmițând ulterior proprietatea către acesta, mecanismele juridice de care dispune primul cumpărător sunt cele din materia contractului de vânzare, fiind vorba de o evicţiune cauzată de vânzător, prin faptul său personal, în înțelesul art. 1699 C.civ., caz în care răspunderea vânzătorului nu poate fi înlăturată, orice stipulație contrată fiind considerată nescrisă, întrucât este protejat un interes public.

Așadar, aș concluziona că o notare în cartea funciară a vânzării bunului altuia nu este posibilă, cumpărătorul având mijloace juridice specifice pentru a sancționa un eventual abuz din partea vânzătorului neproprietar.

4.1. SITUAȚIA UNOR PROMISIUNI DE VÂNZARE SUCCESIVE

O altă chestiune ce merită analizată este dacă acelaşi promitent vânzător face mai multe promisiuni de vânzare, cu privire la acelaşi imobil, către mai multe persoane. Se pot înscrie toate aceste promisiuni în cartea funciară? În practica judiciară, unele instanțe au conturat ideea refuzului înscrierii promisiunilor începând cu cea de-a doua.

Din punctul meu de vedere, răspunsul ar trebui sa fie afirmativ, pt ca promisiunile de vânzare generează exclusiv raporturi de creanță, nu exista certitudine că beneficiarul primei promisiuni va dori încheierea contractului respectiv. Prin urmare nimic nu împiedica înscrierea unor promisiuni succesive pentru același imobil. Beneficiarii promisiunilor subsecvente îşi asumă, totuși, riscul ca în măsura în care primul beneficiar dorește încheierea contractului, antecontractele încheiate de ei să nu îți mai poată produce efectele.

5. RAPORTUL DINTRE SIMULAȚIE ȘI RECTIFICAREA CĂRȚII FUNCIARE

Un alt aspect pe care doresc să îl analizez este legat de simulație. Mai este de actualitate în materie imobiliară acest mecanism juridic reglementat în detaliu de Codul civil, în măsura în care s-ar discuta de un sistem de publicitate cu efect atributiv de drepturi?

Răspunsul trebuie să fie categoric afirmativ! Pentru o mai bună conturare a unei situații, voi începe cu un exemplu: A face o vânzare fictiva către B, acesta înscriindu-se în cartea funciară. Ulterior, B transferă prin vânzare bunul respectiv către C, dobânditor de bună-credință, care nu cunoaște că vânzarea dintre A și B e fictiva. Frauda intereselor terților este sancționată cu inopozabilitatea față de aceștia a contractului aparent. Ca urmare a recunoașterii legale a simulației, terților le este inopozabilă situația juridică rezultată din actul public[19].

Ce miză are fictivitatea contractului dintre A și B, cât timp înscrierea în cartea funciară are efect atributiv de drepturi. Consider că răspunsul ar trebui să fie următorul: înscrierea în cartea funciară doar condiționează efectul actului juridic. În sistemul român, daca actul juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea in cartea funciară e fictiv, cel înscris nu are și nu poate avea calitatea de proprietar.

În Germania, pe de altă parte, unde funcționează un sistem constitutiv de drepturi în forma cea mai pură, daca se vinde un bun prin act fictiv, iar apoi se face actul translativ de proprietate, act acauzal, iar apoi se înscrie in cartea funciară, chiar daca am avut inițial fictivitate, simulație, cel înscris în cartea funciară devine proprietar, pt că avem succesiunea de doua acte juridice, un act juridic obligațional și un act juridic real, succesiune care nu se regăsește in dreptul civil român.

Prin urmare, chestiunea de abordat este dacă subdobânditorul de carte funciară, terțul de bună-credință, are nevoie să se prevaleze de blocarea rectificării după anumite termene, astfel cum sunt prevăzute de art. 909 alin. 2 și alin. 3 C.civ., sau se poate prevala de textele din materia simulației, anume art. 1289 C.civ., care menționează că un act simulat nu poate produce efecte în contra terților.

La o primă vedere, pare că există o suprapunere între art. 1290 și reglementările de carte funciară. Cu toate acestea, consider că în ipoteza punctuală a existenței unui act simulat, urmat de un transfer de proprietate către un terț de bună credință, regula din materia simulației face inutilă aplicarea regulilor de carte funciară

Regulile din materia simulației fac inutile reglementările de carte funciară. Din punct de vedere logic si cronologic, din momentul ce există un act simulat, fictiv, față de C, dobânditor de bună-credință, proprietar e acea persoană de la care a dobândit bunul, cel cu care a încheiat contractul. Față de C, efecte juridice produce actul public, aparent. C devine proprietar pentru că a dobândit de la cel care, față de el, are calitate de proprietar. C nu mai are nevoie să apeleze la subterfugiul din materia CF, care condiționează dobândirea proprietății de scurgerea unei anumite perioade (în funcție de natura contractului, 3 sau 5 ani), moment de la care C ar deveni proprietar chiar dacă a contractat cu un neproprietar.

Apropo de acest concurs dintre normele clasice din C.civ și reglementarea de carte funciară, sub aparența unor norme mai degrabă procedurale, decăderea din dreptul de a invoca rectificarea de carte funciară după un anumit termen, nu face decât să instituie un mod de dobândire a proprietăţii, distinct, un mod care generează efecte de  drept substanțial si nu simple efecte de drept procesual.

În materia simulației, prin faptul că se menționează expres că actul secret nu poate fi invocat împotriva terților care s-au încrezut cu bună-credință în actul public, se instituie un mod de dobândire a drepturilor reale, în persoana terțului dobânditor, chiar și cu privire la drepturile imobiliare, încă de la momentul dobândirii. Prin invocarea drepturilor ce îi sunt acordate de textele legale din materia simulației, terțul dobânditor de bună-credință poate să paralizeze orice acțiune în rectificare, chiar dacă nu ai expirat termenele legale de 3 și de 5 ani.

[1]  I. Albu: Noile cărţi funciare, ed. Lumina Lex, 1994, p. 4

[2] C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale – în reglementarea noului Cod civil, Hamangiu, 2013, p. 437

[3] C. Alunaru,  Sistemul german al drepturilor reale – posibilă sursă de inspirație pentru perfecționarea codului civil român, în Studia, nr. 2-4/2002, p. 34.

[4] A se vedea textele codului civil german, după cum au fost traduse în limba franceză, în C. Bufnoir (e.a.), Code Civil Allemand, Ed. L´Imprimerie Nationale, Paris, 1900.

[5] Art. 313 BGB: „Un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à transférer la propriété existant sur un fonds requiert constatation authentique sous forme judiciaire ou notariée. Un contrat qui aurait été conclu sans l’observation de cette forme devient valable conformément à l’ensemble de son contenu, lorsqu’il est suivi de dessaisine et d’inscription au livre foncier” în C. Bufnoir, op.cit., vol. I, pp. 439-439.

[6] Art. 929 BGB: „Pour transférer la propriété d’une chose mobilière, il faut que le propriétaire fasse tradition de la chose à l’acquéreur et qu´il y ait de part et d’autre, accord des volontés pour opérer le transfert. Si l’acquéreur est déjà en possession de la chose, l’accord des volontés suffit” în C. Bufnoir, op.cit., vol. II, pp.543-544.

[7] A. Rusu, Acțiunile de carte funciară. Studiu de doctrină și jurisprudență, Ed. Hamangiu, București,

2008, p. 331, apud. Nonu-Gheorghe Pușcariu, Studii, Efectul constitutiv de drepturi asociat înscrierilor în cartea funciară, SUBB Iurisprudentia nr. 2/2015, p. 24

[8] Art. 873 BGB: „Pour aliéner un immeuble ou le grever d’un droit réel, de même que pour aliéner ou grever un droit réel immobilier, il faut l’accord des volontés de l’ayant droit et de l’autre partie sur la mutation à réaliser(a) et l’inscription de cette mutation au Livre foncier, à moins que la loi n’en dispose autrement” în C. Bufnoir, op.cit., vol. II, pp. 464-465.

[9] Nonu-Gheorghe Pușcariu, Studii, Efectul constitutiv de drepturi asociat înscrierilor în cartea funciară, SUBB Iurisprudentia nr. 2/2015, p. 26

[10] M. Nicolae Tratat de publicitate imobiliara, editia a II-a revazuta si adaugita., Vol. I, p. 325.

[11] F. Bauer, Cărțile funciare germane, în Revista Română de Drept Privat, nr. 4/2007, pp. 30-31

[12] C. Alunaru, Sistemul german al drepturilor reale – posibilă sursă de inspirație pentru perfecționarea

codului civil român, în Studia, nr. 2-4/2002, p. 34

[13] F. Bauer, op.cit., p. 32.

[14] M. David, Buna credință și acțiunile de carte funciară, în Studia Universitatis Babeș-Bolyai – Iurisprudentia, nr. 2/2006, pp. 139-140, p. 139

[15] Pentru o prezentare a dispozițiilor privitoare la cartea funciară în Noul Cod civil în comparație cu cele din legea nr. 7/1996, a se vedea V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 2009, CH Beck, p. 421 și urm.

[16] F. Bauer, op. cit., p. 39

[17] V. Stoica, op. cit., p. 464

[18] C. Bîrsan, op. cit., p. 473

[19] L. Pop., I-F. Popa, S.I. Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligațiile, Universul Juridic, 2012, p. 230

Related articles
0 Comments

No Comments Yet!

You can be first to comment this post!