Proprietatea periodică – o premieră în România

Potrivit art. 687 Codul Civil, există proprietate periodică ori de câte ori mai multe persoane exercită succesiv și repetitiv atributul folosinței specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale. Această posibilitate teoretică a fost pusă în practică în domeniul investițiilor imobiliare, în special privitor la casele de vacanță. În prezent, acest tip de proprietate este o practică internațională. Deși proprietatea periodică a fost reglementată în legislația românească încă de acum câțiva ani, oficial, conceptul a devenit aplicabil din 2014. Prin acest tip de proprietate, se garantează concedii pe viață în apartamente de lux pe litoralul românesc. Astfel, proprietarul beneficiază de propria sa casă de vacanță timp de o săptămană pe an, pentru tot restul vieții sale.

Trăsăturile esențiale ale proprietății periodice sunt: pluralitatea de titulari ai dreptului de proprietate şi exercitarea prerogativelor acestui drept în mod succesiv și repetitiv de către titulari în intervale de timp determinate, egale sau inegale.

Dintre prerogativele dreptului de proprietate periodică, numai atributul folosinței este exercitat succesiv și repetitiv de către titulari. Unitățile de timp trebuie să fie întotdeauna determinate, iar nu doar determinabile, însa părțile pot realiza această determinare și ulterior. Lipsa unei asemenea determinări prezumă ipoteza că este vorba despre o coproprietate obișnuită, cu consecința recunoașterii dreptului de a cere partajul în favoarea oricărui titular.

La împlinirea intervalului său de timp, fiecare titular are obligația de a preda folosința bunului către titularul căruia îi corespunde următorul interval. Încetarea fiecărui interval nu reprezintă stingerea dreptului de proprietate, iar începerea unui nou interval nu reprezintă nașterea unui nou drept de proprietate, ci doar se realizează schimbarea unui titular cu altul sub aspectul folosinței bunului, dreptul de proprietate rămânând același.

Potrivit art. 689 alin. (1) Codul Civil, fiecare titular poate închiria bunul pentru unitatea de timp care îi este atribuită, încasând chiria corespunzătoare, iar dacă bunul este închiriat pentru un alt interval de timp decât cel care i se cuvine, actul este inopozabil celorlalți titulari.

Prin excepție, unele dintre elementele folosinței sunt exercitate în comun. În această categorie intră cheltuielile legate de folosință ce trebuie suportate în comun de către titulari deoarece privesc întregul bun.

Atributul posesiei și atributul dispoziției se exercită concomitent și împreună de către titularii dreptului de proprietate periodică, motiv pentru care, în Codul Civil, proprietatea periodică este un caz particular de coproprietate, regăsindu-se elementele definitorii ale coproprietății: pluralitatea titularilor, unitatea materială a bunului, divizarea intelectuală a dreptului. Spre deosebire de coproprietatea obișnuită, în acest caz, titularii nu mai beneficiază de dreptul de a cere partajul deoarece proprietatea periodică este concepută ca o coproprietate forțată, iar cotele-părți în care este divizat intelectual dreptul de proprietate nu se mai exprimă prin fracții sau procente, ci prin intermediul unităților de timp.

În ce privește posesia, regula unanimității nu mai funcționează întrucât, potrivit art. 690 Codul Civil, fiecare coproprietar are atât dreptul, cât și obligația să facă toate actele de conservare, în așa fel încât să nu împiedice ori să îngreuneze exercitarea drepturilor celorlalți coproprietari.

Dispoziția materială nu se poate exercita decât cu acordul tuturor titularilor, aplicându-se astfel regula unanimității, cum se precizează și în Codul Civil: “actele prin care se consumă în tot sau în parte substanța bunului pot fi făcute numai cu acordul celorlalți coproprietari”.

Dispoziția juridică se poate exercita de fiecare titular, fiind posibilă încheierea actelor de vânzare, ipotecare sau alte acte de dispoziție, dar numai în legatură cu cota-parte din dreptul de proprietate ce îi revine, corespunzător unității de timp atribuite. În cazul în care dispoziția juridică privește întregul bun, este necesar acordul tuturor titularilor dreptului de proprietate periodică, iar actele juridice de dispoziție încheiate în legătura cu cotele-părți ale celorlalți titulari sunt lovite de nulitate relativă.

Dacă un titular nu își îndeplinește obligațiile specifice sau tulbură în mod grav exercitarea proprietății periodice, se pot aplica urmatoarele sancțiuni: obligarea la despăgubiri sau excluderea titularului.

Proprietatea periodică se naște în temeiul unui act juridic (legat sau convenție), dispozițiile în materie de carte funciară aplicîndu-se în mod corespunzător. Este posibil ca, prin convenție, titularii unui drept de coproprietate obișnuită să transforme această coproprietate în proprietate periodică, însă, în acest fel renunță la dreptul de a cere partajul, întrucât proprietatea periodică are caracter forțat.

Încetarea proprietății periodice este posibilă prin radierea din cartea funciară în temeiul dobândirii de către o singură persoană a tuturor cotelor-părți din dreptul de proprietate periodică, dar și în urma partajului prin bună învoială, partajul judiciar fiind inadmisibil. Această încetare reprezintă doar sistarea stării speciale de coproprietate, nu și încetarea dreptului de proprietate, acesta transformându-se în drept de proprietate pur și simplu.


Bibliografie:

Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H.Beck, 2013, p. 304 – 310

Related articles
0 Comments

No Comments Yet!

You can be first to comment this post!