7 lucruri pe care trebuie să le ştii înainte de a semna contractul de închiriere

Contractul pe termen lung este un parteneriat intre parti, fiecare dintre ele urmarind un emolument din incheierea si executarea contractului. Partile nu sunt doar parteneri la castigul rezultat din executarea contractului, ci si parteneri la riscurile presupuse de executarea contractului. [1]

Contractul de locatiune (inchiriere) este unul dintre cele mai uzitate contracte, dar si dintre cele mai putin dezbatute. Vom vedea mai jos cateva dintre cele mai importante lucruri de stiut inainte de a-l semna:

1. Poti sa negociezi

Un contract nu este ceva sacru, ci este ceva comun, fiind astfel firesc sa doresti negocierea acestuia. Prea multi consumatori sau juristi se tem de negociere, gandindu-se ca intotdeauna contractul este litera de lege, dar se insala. Contractele nu ar trebui privite ca fiind simple acorduri de vointa intre parti, ci mai degraba ca fiind un rezultat al negocierilor.

2. Asigura formalitatile de publicitate ale contractului

Este metoda prin care te poti asigura ca, in situatia in care locatorul va instraina bunul altuia, tu nu vei fi obligat sa il restitui noului proprietar. Spre exemplu, daca ai inchiriat o casa si proprietarul vinde casa cuiva, chiar si cat timp esti chirias acolo, noul dobanditor are dreptul sa iti ceara evacuarea imediata.

In ipoteza in care ai indeplinit formalitatile de publicitate, contractul de locatiune se va transfera noului dobanditor, care va fi obligat sa-l respecte si sa execute obligatiile locatorului initial si, conform art. 1813 C. civ., dobanditorul se va subroga in drepturile acestuia. Pe scurt, contractul va fi preluat de el, drepturile si obligatiile tale ramanand aceleasi.

Daca ai inchiriat un bun imobil, spre exemplu un apartament, vei inscrie contractul in Cartea Funciara sau, in cazul in care ai inchiriat un bun mobil, vei inscrie bunul in Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare. [2]

Trebuie sa fii atent daca in contract exista vreo clauza care sa stipuleze ca acesta va inceta in caz de instrainare. Daca da, vei avea doar un termen de preaviz mai lung pentru a preda bunul, formalitatile de publicitate nefiind valabile in aceasta situatie.

3. Verifica bunul atunci cand intri in posesie

In primul rand, trebuie sa stii ca proprietarul (locatorul) este obligat sa iti ofere garantii contra viciilor (defecte) si contra evictiunii (pierderea posesiei). Exista totusi o categorie de vicii pe care trebuie sa le descoperi chiar la predare, denumite vicii aparente.

Proprietarul nu raspunde pentru acele vicii care erau aparente la data incheierii contractului de locatiune si pe care locatarul nu le-a contestat cu ocazia preluarii bunului. Locatarul trebuie sa-l verifice cu atentie si diligenta la preluarea bunului, dar fara a fi necesar sa apeleze la asistenta de specialitate. [3]

Daca ai constatat un viciu aparent, va trebui sa il reclami proprietarului intr-un termen rezonabil, altfel vei pierde dreptul de a mai sanctiona aceste vicii. Pe scurt, verifica atent bunul, noteaza toate defectiunile constatate si anunta-l de indata pe proprietar. Daca acesta nu va inlatura viciul in cel mai scurt timp, vei avea dreptul la o reducere a chiriei, proportionala cu problema cauzata de viciu.

4. Solicita chitanta la plata chiriei

Plata chiriei intra sub incidenta regulii prevazute de art. 1500 C. civ, in sensul ca cel care plăteşte are dreptul la o chitanţă liberatorie. În cazul în care creditorul (proprietarul) refuză, în mod nejustificat, să elibereze chitanţa, debitorul (chiriasul) are dreptul să suspende plata.

Vei avea nevoie de chitanta doveditoare pentru a te apara de eventualele abuzuri.

5. Asigura reparatiile obisnuite aparute

Sunt in sarcina locatarului reparatiile locative, a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului. In lipsa de stipulatie contrara, reparatiile de intretinere curenta sunt in sarcina locatarului. [4]

Locatarul trebuie sa conserve bunul in starea in care il primeste, prevenind orice deteriorare care nu rezulta in mod necesar din folosirea diligenta a bunului tinandu-se seama de vechimea acestuia. [3]

Totusi, poti negocia contractul si sa incluzi o clauza conform careia si reparatiile locative sa fie asigurate de catre locator, indiferent de gravitatea acestora, atat timp cat nu esti in culpa.

6. Pastreaza destinatia bunului

Conform art. 1799 C. civ., locatarul este obligat sa foloseasca bunul luat in locatiune cu prudenta si diligenta, potrivit destinatiei stabilite prin contract sau, in lipsa, potrivit celei prezumate dupa anumite imprejurari, cum ar fi natura bunului, destinatia sa anterioara ori cea potrivit careia locatarul il foloseste.

Chiriasul este obligat sa nu schimbe destinatia bunului, acesta fiind un factor determinant in contractul de locatiune. Contractul va inceta in momentul in care bunul nu mai poate fi intrebuintat conform destinatiei sale. Daca vei incalca aceasta obligatie, proprietarul va avea dreptul de a te executa silit sau de a rezilia contractul, cu daune-interese, daca este cazul. De retinut ca proprietarul va putea obtine rezilierea contractului numai prin intermediul unei hotarari judecatoresti, nu dupa bunul sau plac.

7. Anunta proprietarul inainte sa faci imbunatatiri

Art. 1823, alin. (2) C. civ. prevede ca, daca lucrarile (imbunatatirile) au fost efectuate fara acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege sa ceara locatarului aducerea bunului in starea initiala, precum si plata de despagubiri pentru orice paguba ar fi cauzata bunului de catre locatar.

In primul rand, chiriasul nu va avea dreptul la rambursarea cheltuielilor efectuate pentru a realiza imbunatatirile fara drept. In al doilea rand, chiriasul nu va avea dreptul sa inlature modificarile pe care le-a adus bunului, chiar si din proprie initiativa. In plus, chiriasul va putea fi obligat de catre proprietar sa inlature imbunatatirile aduse bunului pe cheltuiala proprie.

Daca vei avea acordul prealabil al proprietarului inainte de a aduce orice imbunatatire, la finalul contractului de locatiune, vei avea dreptul de a cere despagubiri pentru imbunatatirile aduse si chiar sa retii bunul pana cand vei fi platit pentru acestea.

Desigur ca mai sunt alte drepturi si obligatii pe care trebuie sa le cunosti (le poti afla din art. 1777-1850 din Codul Civil), dar acestea sunt cateva pe care le consideram relevante. Vor urma si alte articole in care vom trata acest subiect.

Daca ai intrebari, le astept cu placere in sectiunea de comentarii.

Mult succes la negocieri!

_________________________________________

[1] Gheorghe Piperea, Drept comercial. Intreprinderea. Ed. C.H. Beck, 2012.

[2] Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare este un sistem informatizat, unic in tara, de evidenta a unor operatiuni juridice, tinut de catre persoane fizice si juridice de drept privat. Prin existenta arhivei mediul romanesc de afaceri are un acces mult mai facil la credite, prin garantarea acestora cu bunuri care sunt inscrise in AEGRM, detinand prin reglementari specifice in materie o masura de siguranta suplimentara privind credibilitatea persoanelor fizice sau juridice.

[3] Razvan Dinca, Contracte civile speciale in noul Cod civil. Ed. Universul Juridic, 2013.

[4] Art. 1788 alin.  (2) C. civ coroborat cu art. 1802 C. civ.