Posibile capcane și nereguli în contractul de intermediere imobiliară

aprilie 14, 2016 6523 views Șărban Dragoș-Cristian

Clauzele abuzive sunt tot mai întâlnite în universul jurisdicțional al dreptului civil în care coabităm.

Voi prezenta o neplăcută, dar posibilă situație la care consumatorii ar trebui să fie atenți, căci pe lângă comisioanele băncilor în cazul unui împrumut bancar pentru cumpărarea unui imobil, și profesioniștii – unele dintre agențiile imobiliare au contracte necorespunzătoare, care conțin dezavantaje pentru contractanți. Spun contracte necorespunzătoare pentru că unele dintre acestea nu îndeplinesc exigențele legii prin lipsa unor proceduri obligatorii, a unor informări ori clasicele clauze abuzive¹.

Ordonanța 21/1992 privind protecția consumatorilor, în art. 9^4-11 acordă dispoziții exprese contractelor de intermediere imobiliară.

Art. 9⁴ – În cazul serviciilor de intermediere imobiliară, consumatorul va fi informat în scris, corect, complet şi precis, încă din faza precontractuală, cu privire la:

a)preţurile practicate în piaţă pentru tipul de imobil ce urmează a face obiectul intermedierii imobiliare, conform informaţiilor existente în baza de date a agenţiei imobiliare;

b)deficienţe şi alte inconveniente cunoscute de agenţia imobiliară sau pe care în mod rezonabil putea să le cunoască, incluzând surse de zgomot, umezeală, poluare, miros, pericol de inundaţii sau surpări, organizarea în apropiere a unor manifestări populare periodice, istoricul terenului sau al clădirii, posibile dezavantaje ale vecinătăţilor;

c)nivelul comisionului practicat de agenţia imobiliară;

d)situaţia juridică a imobilului;

e)nivelul estimativ al costurilor ce urmează să fie suportate de consumator, pentru obţinerea documentelor şi întocmirea actelor necesare încheierii contractului.

Art. 9⁶ – Contractele de intermediere imobiliară în care consumatorul are calitatea de potenţial cumpărător vor conţine, în plus faţă de cele prevăzute la art. 9⁴, următoarele elemente:

caracteristicile generale ale imobilului, care pot influenţa decizia de cumpărare, incluzând nivelul de finisare, dimensiuni, vechime şi poziţionarea faţă de punctele cardinale;
tarifele pentru serviciile prestate.

Ați încheiat vreodată un contract de intermediere imobiliară? Ați fost informat în scris, precontractual? …o practică rar întâlnită, împotriva transparenței sau, poate, doar pentru a grăbi procesul de intermediere și pentru a trece peste, probabil, așa-numite proceduri birocratice, dar, care, după părerea mea, ajută foarte mult contractantul.

Dispozițiile de la literele a), b), le-ați întâlnit? În scris? Cel mult, verbal. Litera e) este îndeplinită de multe ori, însă tot verbal și, probabil, imprecis.

Mi se pare o justă obligație pe care o aduce legiuitorul acestor comercianți², întrucât practică un comision de 2 până la 5%, iar la cumpărarea unui imobil în valoare de 60 000 euro, înseamnă 1200-3000 euro, doar pentru a intermedia o cumpărare. Bineînțeles, există costuri pe care le au de acoperit precum chiria sediului, angajații, combustibil, însă pentru o asemenea plată, cred că interesul pentru satisfacția clientului ar trebui să fie avansat.

Cu privire la informarea clientului, de cele mai multe ori, se întocmește un act adițional contractului prin care se dorește a dovedi că s-au vizionat acele imobile și în care sunt indicate unul sau mai multe apartamente, detalii legate de acestea fiind doar adresa, prețul și, eventual, numele proprietarului, lipsind, astfel, acele informații amintite la început.

Art. 9⁵ – Contractul de intermediere imobiliară va cuprinde cel puţin următoarele elemente:

a)datele de identificare a părţilor;
b)obiectul contractului/natura serviciului prestat;
c)preţul solicitat de proprietar/pe care este dispus să îl plătească cumpărătorul;
d)termenul de valabilitate al contractului;
e)condiţiile în care contractul poate fi denunţat unilateral;
f)condiţiile în care contractul poate fi reziliat;
g)nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agenţiei imobiliare pentru contractul ce urmează să se încheie;
h)clauza de exclusivitate, în cazul în care aceasta a fost acceptată de părţi;
i)precizarea situaţiilor în care consumatorul datorează comision agenţiei imobiliare;
j)drepturile şi obligaţiile părţilor;
k)situaţiile de forţă majoră;
l)data încheierii contractului.

Acestea sunt dispoziții care, obligatoriu, trebuie să fie regăsite în contractele de intermediere imobiliară.

Mare seamă la litera h), recomand înlăturarea unei astfel de clauze, întrucât deveniți dependent de acea agenție, fie ca vânzător (va trebui sa vindeți doar unei persoane aduse de aceasta), fie în calitate de cumpărător (veți fi obligat prin contract să cumpărați doar dintre apartamentele arătate de agenție), fapt care poate dura mult timp și care poate crea neplăceri.

Atrag atenția asupra literei i), agențiile imobiliare, de cele mai multe ori, doresc să ia în vedere mai multe posibilități pentru ca cei cărora le arată imobile să își respecte contractul, prin formulări cât mai acoperitoare, precum: vânzarea/cumpărarea de către proprietar/client prin interpuși persoanelor aduse de intermediar pentru a viziona imobilul/de la proprietarii care au fost făcuți cunoscuți clientului – sunt de părere ca astfel de prevederi sunt bine-venite, dacă intermediarul și-a îndeplinit obligațiile, iar clientul a solicitat aceste servicii, normal este să plătească și să nu ocolească plata.

Deși la litera j) drepturile părților se pot înțelege prin interpretarea per-a-contrario a obligațiilor, consider că acestea trebuie trecute clar, întrucât, pot fi adăugate și altele pe lângă cele deduse.

Art. 9⁸ – Contractul de intermediere imobiliară sau alte eventuale contracte accesorii încheiate între consumator şi agenţia imobiliară nu pot conţine clauze penale care să oblige consumatorul care nu îşi îndeplineşte angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decât onorariul pe care l-ar fi plătit în cazul încheierii tranzacţiei

Nu poate fi obligat consumatorul la plata unei sume mai mari decât cea cuvenită, chiar în cazul încălcării contractului; de exemplu – Dacă, după semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare clientul decide unilateral să nu mai încheie contractul de vânzare, acesta va achita intermediarului dublul comisionului stabilit. Excepție face prevederea din art. 2101 NCC – alin. (1) Clientul are obligația să comunice intermediarului dacă s-a încheiat contractul intermediat, în termen de cel mult 15 zile de la data încheierii acestuia, sub sancțiunea dublării remunerației, dacă prin contract nu se prevede altfel. Este o prevedere care apără intermediarul, care sprijină eforturile acestuia și sancționează clientul de rea-credință, care încheie un contract de vânzare cu proprietarul arătat de intermediar, fără a-l mai anunța, fără a-i plăti, în acest caz, comisionul.

Un real ajutor în aceste cazuri o reprezintă proba cu martori. Amintesc faptul că, în raporturile cu profesioniștii, îndeplinirea sau neîndeplinirea obligațiilor acestora poate fi dovedită prin proba cu martori, chiar dacă prin acestea se depășește suma de 250 de lei, fiind, așadar, o derogare de la dreptul comun³.

Având în vedere aceste informații, înainte de a merge la bancă și a face demersurile pentru un credit (eventual), nu scăpați din vedere contractul de intermediere imobiliară, o semnătură poate să vă aducă și cheltuieli și păreri de rău. Iar dacă ați fost de la început de acord să lucrați cu un intermediar, este normal să îl plătiți, în final, tot își va recupera, cumva, banii, poate chiar cu dobândă, fiți atenți.

________________

¹Art. 4 – Legea 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianți și consumatori

(1) O clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului și contrar cerințelor bunei-credințe, un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților.

(2) O clauză contractuală va fi considerată ca nefiind negociată direct cu consumatorul dacă aceasta a fost stabilită fără a da posibilitate consumatorului să influențeze natura ei, cum ar fi contractele standard preformulate sau condițiile generale de vânzare practicate de comercianți pe piața produsului sau serviciului respectiv.

_comentariu – Pentru ca o clauză sa fie considerată abuzivă, este necesar, astfel, ca aceasta să îndeplinească trei condiții: să nu fie negociată – condiție, de cele mai multe ori, îndeplinită, contractul care se semnează fiind unul tip, contractantul doar semnând; prin acea clauză să se creeze un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților – adică agenția este privilegiată prin respectiva clauză, consumatorului restrângându-i-se dreptul și putându-i aduce prejudicii; clauza să nu fie de bună-credință – din interpretarea analitică a clauzelor, se poate constata această condiție.

²Art. 2 alin. (2) Prin comerciant se înțelege orice persoana fizică sau juridică autorizată, care, în temeiul unui contract care intră sub incidența prezentei legi, acționează în cadrul activității sale comerciale, industriale sau de producție, artizanale ori liberale, precum și orice persoană care acționează în același scop în numele sau pe seama acesteia.

³Art. 309 alin. (2) CPC