Contract de vânzare-cumpărare. Cine plăteşte defecţiunile bunului cumpărat?
Pentru început este nevoie să vedem modul în care contractul de vânzare-cumpărare este reglementat în legislaţia noastră şi vom analiza pe această cale prevederile art. 1650 Cod civil care definesc vânzarea în felul următor: “contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească.”
Din prezentarea făcută în cod se desprind următoarele caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare şi anume:
– caracterul consensual, dat fiind faptul că are la bază voinţa părţilor;
– caracterul oneros, prin faptul că ambele părţi urmăresc obţinerea unui avantaj patrimonial ( vânzătorul urmăreşte preţul şi cumpărătorul proprietatea asupra bunului vândut);
– caracterul bilateral, prevede că între părţi iau naştere drepturi şi obligaţii reciproce ( vânzătorul are obligaţia de predare a bunului şi de a garanta contra evicţiunii şi viciilor ascunse, în timp ce cumpărătorul are obligaţia de preluare a bunului şi de plată a preţului;
– caracter comutativ, prin faptul că ambele părţi cunosc întinderea drepturilor şi obligaţiilor care le revin. Vânzarea nu are totdeauna caracter comutativ, putând fi în prezenţa unui contract de vânzare-cumpărare având caracter aleatoriu atunci când se vorbeşte despre vânzarea unui lucru viitor.
– caracter translativ de proprietate, astfel proprietatea asupra bunului îi revine cumpărătorului de la momentul încheierii contractului chiar dacă bunul nu a fost predat şi nici preţul plătit;
În cele ce urmează, pentru a răspunde întrebării enunţate încă din titlul articolului, ne vom opri asupra caracterului bilateral (sinalagmatic) al contractului, deci asupra drepturilor şi obligaţiilor ce revin părţilor, în special asupra acelora ce revin vânzătorului unui bun.
Obligaţiile vânzătorului, aşa cum sunt prevăzute în art. 1672 sunt:
– să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptului vândut
– să predea bunul
– să garanteze contra evicţiunii şi viciilor bunului.
Vânzătorul are obligaţia de a transmite cumpărătorului proprietatea asupra bunului vândut şi tot cumpărătorului îi revin toate drepturile şi acţiunile accesorii ce au aparţinut vânzătorului.
Cu titlu de exemplu avem situaţia în care X îi vinde lui Y un apartament ce îi era deja închiriat lui Z. Se pune problema dacă Y poate intra în posesia apartamentului nesocotind contractul dintre X şi Z. În situaţia de faţă, contractul de vânzare-cumpărare încheiat între X şi Y este valabil, deci produce efecte, Y devine proprietar, prin urmare are dreptul de a încasa chiria de la Z şi este obligat să respecte contractul de locaţiune dintre X şi Z în măsura în care:
– locaţiunea a fost notată în cartea funciară;
– dacă, în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară data certă a locaţiunii e anterioară datei certe a vânzării;
– în cazul în care locatarul a îndeplinit formalităţile de publicitate impuse mobilelor aflate sub imperiul unor astfel de formalităţi;
– în cazul celorlalte bunuri mobile dacă la data vânzării bunul era în folosinţa locatarului;
Referitor la obligaţia de predare a bunului, vânzătorul trebuie să-l pună la dispoziţia cumpărătorului împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei. Iar cumpărătorului îi revine obligaţia să verifice starea în care bunul se află şi să-l informeze pe vânzător neîntârziat dacă se constată existenţa unor vicii aparente. Trebuie atrasă atenţia asupra faptului că aceste vicii aparente nu trebuie confundate cu viciile ascunse ale bunului despre care vom vorbi imediat. Viciile aparente desemnează faptul că trebuie să existe o stare de conformitate a bunului de la momentul contractării cu cea de la momentul încheierii contractului.
Ca urmare a transmiterii dreptului de proprietate asupra bunului vândut, vânzătorul mai are obligaţia de a-i asigura cumpărătorului liniştita posesie a bunului transmis, ceea ce se concretizează în garanţia contra evicţiunii. Evicţiunea reprezintă pierderea proprietăţii asupra bunului cumpărat, în tot sau în parte, ca urmare a invocării unui drept de către o terţă persoană asupra bunului respectiv.
Exemplu: X îi vinde lui Y un apartament. Ulterior vânzării, Z apare şi invocă un drept real asupra apartamentului (drept de uzufruct, proprietate, servitute, superficie etc.) sau un drept de creanţă precum locaţiunea, împiedicându-l pe Y să intre în posesia bunului. În acest caz, vânzătorul garantează împotriva evicţiunii în situaţia în care cumpărătorul nu a ştiut de existenţa cauzei de evicţiune. Dacă totuşi Y este evins, el poate intenta o acţiune în rezoluţiunea vânzării împotriva lui X şi poate cere restituirea preţului şi repararea prejudiciului. X este obligat să plătească aceeaşi sumă de bani primită de la Y, excepţie făcând situaţia în care bunul capătă un spor de valoare până la data evicţiunii, caz în care X trebuie să plătească şi valoarea acelui spor, iar dacă până la data evicţiunii bunul a suferit deteriorări ce i-au profitat lui Y, X e îndreptăţit să scadă din suma datorată beneficiul obţinut de Y.
Legat de repararea prejudiciului, X trebuie să-i acopere lui Y cheltuielile de judecată, valoarea fructelor pe care acesta a fost obligat să le restituie celui care l-a evins, cheltuielile încheierii şi executării contractului (cheltuielile de redactare şi multiplicare a contractului, taxele de autentificare, taxele de timbru, onorariu de notar, cheltuielile de publicitate imobiliară ş.a.). O noutate faţă de vechea reglementare o constituie cazul în care cumpărătorul poate renunţa la evicţiune dacă îi plăteşte evingătorului (Z) o sumă de bani sau îi dă acestuia alt bun.
Când există riscul evicţiunii, cumpărătorul poate să suspende plata preţului până la încetarea riscului evicţiunii sau până când vânzătorul oferă o garanţie corespunzătoare în acest sens.
Pentru a înţelege mai bine modul în care operează obligaţia vânzătorului de garantare împotriva viciilor ascunse ale bunului, vom începe explicaţia de la următoarea situaţie de fapt: X, proprietarul unei firme de construcţii, îi vinde lui Y o garsonieră într-un bloc construit recent. Ulterior vânzării, la un oarecare interval de timp, Y descoperă că are o problemă cu instalaţia de apă. Una dintre ţevile care se află prin pardoseală este fisurată şi, în timp, a picurat atât de mult încât a provocat pagube atât vecinului de sub el, dar şi lui. Se pune problema cine o să suporte acoperirea costurilor.
Am putea fi tentaţi să credem că, din moment ce se încheie contractul de vânzare-cumpărare şi Y devine proprietar, el este şi responsabil pentru toate inconvenientele bunului. Articolul 1707 spune că “vânzătorul garantează cumpărătorului contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea, încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.” Un lucru de care trebuie ţinut cont este caracterul ocult al viciului, adică faptul că acesta nu este uşor de observat de către un cumpărător prudent şi diligent fără ajutor de specialitate. Un alt lucru la fel de important este şi faptul ca acest viciu să existe la data predării bunului, deci el să nu fie provocat ca urmare a modului nepotrivit în care cumpărătorul a folosit sau a păstrat bunul. Într-un atare caz, cumpărătorul ce a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat să le aducă la cunoştinţă vânzătorului într-un termen rezonabil pentru a putea obţine de la acesta:
– înlăturarea viciilor
– înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii
– reducerea corespunzătoare a preţului
– rezoluţiunea contractului
– daune-interese în cazul în care vânzătorul avea cunoştinţă de existenţa viciilor
Termenul în care poate fi cerută garanţia pentru vicii ascunse ale bunului este supus prescripţiei extinctive prin stabilirea a două momente de la care începe să curgă prescripţia ( un moment subiectiv ce constă în data descoperirii viciilor şi un moment obiectiv ce constă în data expirării termenului de prescripţie). Astfel, art. 2531 precizează că ”dreptul la acţiunea în răspundere pentru vicii ascunse începe să curgă în cazul unei construcţii, de la împlinirea a 3 ani de la data predării sau recepţiei finale a construcţiei, afară numai dacă viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripţia va începe să curgă de la data descoperirii.” Există însă şi un termen nedeterminat pentru viciile structurii de rezistenţă.
Un aspect interesant al contractului de vânzare-cumpărare îl reprezintă promisiunea de vânzare. Când una dintre părţi promite să încheie un contract de vânzare, iar ulterior se răzgândeşte, cealaltă parte poate cere instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract. Dreptul la acţiune al părţii ce poate cere sprijinul instanţei se prescrie la 6 luni de la momentul la care trebuia, conform promisiunii, să se încheie contractul. În baza acestei acţiuni în justiţie, instanţa pronunţă o hotărâre ce ţine locul unui contract, dar numai în cazul în care bunul promis se mai află în patrimoniul vânzătorului. Sumele plătite în baza promisiunii de vânzare reprezintă un avans din preţul cuvenit.