Contractul de arendă. Studiu de caz – termenul arendării

iulie 29, 2022 9525 views Popescu Luca

Pornind analiza de la noțiunea contractului de arendă, acesta reprezintă o varietate a contractului de locațiune, în baza căruia o parte, numită arendator (locator), transmite celeilalte părți, numită arendaș (locatar), bunuri agricole, în vederea exploatării pe o durată determinată și în schimbul unui preț, numit arendă, stabilit convențional.

Contractul de arendare este reglementat cu caracter special de art. 1836 – 1850 Cod civ., în completarea acestor articole aplicându-se și dispozițiile generale din materia contractului de locațiune având în vedere legătura indisolubilă dintre acestea menționată anterior.

Din cuprinsul definiției redate reies fără echivoc și caracterele juridice ale acestui act juridic, unele fiind comune cu cele ale contractului de locațiune – contract sinalagmatic, cu executare succesivă, netranslativ de proprietate și cu titlu oneros, altele reprezentând diferențele caracteristice ale arendării, oferindu-i astfel calitatea de specie a locațiunii. Acestea se regăsesc la nivelul obiectului contractului, formei contractului și termenului.

În privința obiectului contractului, fiind sinalagmatic, vor exista două obiecte derivate ale obligațiilor asumate: bunurile agricole și arenda.

Bunurile agricole pot fi atât terenuri cu destinație agricolă, cât și animale/utilaje, dar fără a exista o limitare la aceste tipuri de bunuri. Pentru a fi în prezența unui contract de arendă, bunurile menționate trebuie să fie destinate exploatării agricole de către arendaș, transmiterea cu orice alt scop, chiar cu titlu oneros, face imposibilă calificarea actului încheiat drept arendare.

Arenda reprezintă o variație a chiriei, fiind contravaloarea dreptului de folosință asupra bunurilor agricole cuprinse în contract. Aceasta este un element esențial luând în considerare faptul că un contract de arendare cu titlu gratuit nu e valabil. În schimb, legiuitorul nu stabilește în mod imperativ ca prețul să fie stabilit exclusiv în bani, ci se permit și alte forme de exprimare a acestuia. Prin urmare, arendașul poate fi obligat la plata dreptului de folosință cu o anumită cantitate de fructe (nu neapărat obținute din exploatarea bunurilor agricole contractate) ce se exprimă fie în valoare fixă (150 de kg. de grâu), fie în cotă procentuală (15 % din fructele obținute în urma recoltării terenului arendat).

Forma scrisă reprezintă o condiție ad validitatem a contractului de arendare, spre deosebire de dreptul comun în materie de locațiune, unde forma scrisă are un rol ad probationem. Nerespectarea acesteia atrage nulitatea absolută a contractului de arendare. Mai există o obligație a arendașului de a depune un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate. Totuși, aceasta nu reprezintă o condiție de validitate a contractului, ci are un scop de informare a administrației locale pentru a putea avea în evidență situația reală a exploatării bunurilor agricole de către arendași.

De asemenea, termenul reprezintă o condiție esențială, fără a exista obligația părților de a îl stipula în mod expres. Astfel, acesta poate fi stabilit convențional, precum și în baza dispozițiilor art. 1837 Cod civ.. În lumina acestor prevederi legale, acel contract de arendă în care părțile nu au determinat perioada, nu se consideră încheiat pe o durată nedeterminată, ci se consideră că arendarea a fost făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul în care se încheie contractul. Conform interpretării normelor în vigoare, perioada, termenul de arendare se va stabili în mod distinct în funcție de natura bunului agricol contractat. Astfel:

Terenurile agricole: termenul de arendare va fi reprezentat de durata necesară culegerii recoltei plantate pe respectiva suprafață de pământ. În mod firesc perioada va fi diferită în funcție de natura culturii (de exemplu o cultură de porumb va fi recoltată toamna, față de una de grâu ce va fi recoltată vara).
Construcții, utilaje: termenul de arendare va fi reprezentat de anul calendaristic în care a fost încheiat contractul.
Animale: termenul de arendare poate fi atât anul calendaristic în care a fost încheiat contractul, cât și o perioadă diferită înțeleasă de părți în baza uzanțelor, practicilor statornicite între acestea (de exemplu animalele contractate vor fi folosite de arendaș în perioada primăvară – toamnă, urmând ca acestea să fie predate arendatorului pe perioada iernii pentru că acesta dispune de un loc adecvat pentru iernare).

După cum am stabilit, durata arendării reprezintă un element esențial în acest contract, prin urmare una dintre principalele modalități de încetare a raporturilor juridice dintre arendaș și arendator este expirarea termenului (alături de cazurile de drept comun – reziliere, desființare etc. – și cazurile specifice – moartea uneia dintre părți, incapacitatea/falimentul arendașului). Astfel, în concordanță și cu regulile de drept în comun în materia contractului de locațiune, arendarea va înceta de drept odată cu ajungerea la termen.

Totuși, similar cu tacita relocațiune, în cazul contractului de arendare poate opera o reînnoire de drept a acestuia. Astfel, conform art. 1848 Cod civ. și prin derogare de la dreptul comun, contractul de arendă se va reînnoi pe o durată determinată, egală cu cea inițială, iar nu pe o perioadă nedeterminată. Împiedicarea operării tacitei relocațiuni operează prin comunicarea de către oricare parte a contractului celeilalte a hotărârii de a nu continua raporturile contractuale, comunicare ce trebuie să respecte un termen de preaviz. Acesta este fie de 6 luni înainte de expirarea termenului, fie de 1 an în cazul în care obiectul contractului l-au reprezentat terenurile cu destinație agricolă (dacă durata arendării este mai scurtă de un an, termenele se reduc la jumătate). Orice comunicare făcută fără respectarea termenelor de preaviz nu produce efecte, iar contractul se reînnoiește de drept pentru aceeași perioadă. În literatura de specialitate s-a exprimat și opinia contrară, conform căreia efectul reînnoirii de drept a contractului conduce de fapt la perfectarea în puterea legii a unui antecontract de arendare, având în vedere faptul că, pentru a fi încheiat în mod valabil, contractul de arendă trebuie supus anumitor formalități ce ar trebui efectuate și în cazul reînnoirii[1]. Totuși, din practica judiciară (T. Olt, dec. civ. 608/2019, T. Brăila, dec. civ. nr. 983/2016) reiese că a fost susținută prima opinie, aceste decizii arătând că un contract de arendare încheiat inițial în condițiile legii va produce efecte la expirarea termenului pentru încă o perioadă egală, fără a fi necesară vreo formalitate suplimentară. Această soluție vine să simplifice raporturile juridice dintre arendaș și arendator și să permită o continuitate cât mai ușoară a contractului.

De asemenea, aceste dispoziții sunt pe deplin aplicabile și acelor contracte de arendare a căror durată a fost determinată legal, conform art. 1837 Cod civ. Astfel, chiar dacă durata inițială a contractului a fost stabilită în funcție de mai mulți factori menționați anterior (practici, uzanțe, perioada de recoltare etc.), termenul contractului reînnoit va fi același cu cel inițial în sensul în care reînnoirea contractului de arendă se va face din nou pentru o perioadă anume necesară obținerii fructelor în urma exploatării bunurilor arendate (de exemplu durata unei noi recolte/ an calendaristic etc.). Această interpretare respectă spiritul dispozițiilor art. 1848 Cod civ., întrucât continuarea raporturilor juridice se va face în condițiile stabilite în contractul inițial. Cum primul termen a fost stabilit în baza art. 1837 Cod civ., înseamnă că aceasta a fost voința părților și trebuie astfel respectată. Prin urmare, chiar dacă vor apărea în practică anumite situații neobișnuite (durata de exploatare a unui teren agricol ar fi mai scurtă de 6 luni, iar părțile nu ar putea să împiedice operarea reînnoirii de drept pentru că nu ar fi respectat termenul de preaviz) dispozițiile art. 1848 Cod civ. sunt imperative, iar acestora trebuie să li se dea efect, aplicându-se chiar și acestor contracte. In susținerea acestei teze vin următoarele argumente:

dispozițiile art. 1848 Cod civ. se aplică tuturor contractelor de arendă încheiate în mod valabil, adică și acelora care nu au perioada stabilită convențional (art. 1837 Cod civ.), conform adagiului latin ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus;
în cazul acelor situații neobișnuite (de exemplu: este negat dreptul de a împiedica operarea reînnoirii de drept a contractului) părțile păstrează toate celelalte căi de modificare/ încetare a raporturilor juridice prevăzute în dreptul comun, precum mutuus consensus mutuus dissensus.

[1] Codul civil. Comentariu pe articole, ediţia 3, Editura C. H. Beck, 2021 ”Deşi norma legală nu prevede expres, se impune menţiunea că reînnoirea prin necomunicarea refuzului niciuneia dintre părţi nu poate opera decât cu privire la un contract de arendare valabil încheiat (cu respectarea condiţiilor de formă prevăzute la art. 1838 C. civ.). În acest sens, în doctrină s-a reţinut că reînnoirea de drept a contractului, în condiţiile nemanifestării unei voinţe contrare a părţilor, semnifică perfectarea în puterea legii a unui antecontract de arendare ce trebuie însoţit, pentru validitate şi opozabilitate, de solemnităţile şi formalităţile prevăzute de art. 1838 C. civ.”

Bibliografie:

Codul civil. Comentariu pe articole, ediţia 3, Editura C. H. Beck, 2021
Lucian Mihai, Romeo Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editia a V-a, volumul II, Ed. Universul Juridic, București, 2021
https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/175630