Procedura evacuarii din imobilele folosite sau ocupate fara drept

Codul de procedură civilă reglementează procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fara drept prin dispozițiile art. 1034-1049 (Titlul XI).

Dispozițiile mai sus invocate se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fara drept de către foștii locatari sau alte persoane.

Evacuarea pe cale judiciară poate fi solicitată în situația în care contractul de locațiune a fost încheiat  verbal sau în forma înscrisului sub semnătură privată și neînregistrat la organele fiscale, precum și atunci când imobilul este ocupat fără drept de o persoană, cu sau fără îngăduința proprietarului. Așadar, procedura specială a evacuării are caracter facultativ, putând fi folosită atunci când locatorul sau proprietarul, care nu are un titlu executoriu pe care sa îl poată pune în executare conform dispozițiilor din materia executării silite, consideră că această procedură îi este mai avantajoasă decât procedura de drept comun.

Conform art. 1035 alin.(2), această procedură specială nu aduce atingere drepturilor locatorului sau proprietarului la plata chiriei sau arenzii, plata de despăgubiri, ori a altor drepturi născute în temeiul contractului sau al legii, după caz.

Calitatea procesuală activă aparține proprietarului, titularului unui dezmembrământ al proprietății sau locatorului. În sensul Titlului XI, prin locator se înțelege locatorul principal, sublocatorul, cesionarul și dobânditorul imobilului. De această procedură poate dispune și locatarul, în ipoteza în care, în vederea apărării dreptului său de folosință, promovează acțiunea împotriva unui terț care ocupă fără drept imobilul ce face obiectul locațiunii.

Calitatea procesuală pasivă aparține fostului locatar (locatar principal, chiriaș sau arendaș, sublocatarul sau un cesionar al locatarului) sau, ocupantul imobilului care, potrivit dispozițiilor art. 1034 C.proc.civ. este orice persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul, cu sau fără permisiunea ori îngăduința proprietarului.

Înainte de a recurge la procedura evacuării, locatorul sau, după caz, proprietarul, trebuie să îl notifice pe locatar/ocupant.

Astfel, atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de 30 zile de la data comunicării notificării.

Când locațiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie facută cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel (vezi art. 1825 C.civ). Însă, în cazul în care, locațiunea este pe durată nedeterminată, denunțarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată și notificare de evacuare a imobilului.

Însă, notificarea nu este necesară în cazul în care locatarul renunță la aceasta prin act scris, recunoscând dreptul locatorului de a recurge imediat la procedura evacuării dacă locațiunea încetează din orice motive iar dreptul locatarului este considerat stins.

Pe lângă notificarea locatarului, legiuitorul a prevăzut prin dispozițiile art. 1039 C.proc.civ. și obligativitatea notificării ocupantului, astfel:  atunci când proprietarul unui imobil dorește să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării. Prin „dreptul” ocupantului „de a ocupa imobilul”, deși acesta nu a avut niciodată un titlu asupra imobilului, trebuie înțeles că a avut permisiunea sau îngăduința proprietarului de a ocupa în fapt imobilul pentru o anumită perioadă și aceast drept a expirat.