Încetarea contractului de închiriere a locuinței (locațiunea)

Contractul de locatiune (inchiriere) este unul dintre cele mai uzitate contracte, dar si dintre cele mai putin dezbatute. Vom vedea mai jos cateva dintre cele mai importante lucruri de stiut despre modalitatile de incetare ale acestui contract. Asadar, contractul de locatiune poate inceta prin:

Decesul partilor

Contractul de locatiune nu inceteaza prin decesul partilor, acesta transmitandu-se mostenitorilor partii decedate. Exceptia de la aceasta regula opereaza in situatia contractelor de locatiune pe durata determinata, daca locatarul decedeaza inainte de incheierea termenului stabilit, mostenitorii acestuia avand un drept de a denunta contractul. Mostenitorii au dreptul de a denunta unilateral contractul in termen de 60 de zile de la data la care au luat cunostinta de moartea locatarului si de existenta locatiunii. 

Conform art. 1276 C. civ., contractul inceteaza la expirarea termenului de preaviz, nu la momentul comunicarii declaratiei de denuntare.

Denuntarea unilaterala

Este un mod de incetare specific contractelor de locatiune pe durata nedeterminata. Acest drept este recunoscut ambelor parti, indiferent de clauzele ce ar incerca sa-l limiteze, fiind considerate, potrivit art. 1277 C. civ., nescrise. Partea care doreste sa denunte unilateral este obligata sa acorde celeilalte parti un termen rezonabil de preaviz, urmand ca, la expirarea acestui termen, obligatia de restituire sa devina exigibila.

Denuntarea este un drept al fiecarei parti, nefiind conditionata de o neexecutare culpabila a unei obligatii contractuale, cum este in cazul rezilierii.

Expirarea termenului

In situatia contractului pe durata determinata, expirarea termenului are ca efect incetarea contractului.

Codul Civil a reglementat prin art. 1810 o situatie speciala prin care contractul poate continua daca, prin conduita partilor, exista un acord tacit. Mai exact, daca locatarul continua sa aiba posesia bunului, executandu-si obligatiile, si locatorul nu se impotriveste, contractul va continua potrivit regulilor tacitei relocatiuni.

Tacita relocatiune implica incheierea unui nou contract, de aceasta data pe durata nedeterminata, in aceleasi conditii si garantii din vechiul contract. Noul contract va putea inceta in conditiile denuntarii unilaterale.

Nu exista o durata minima impusa contractului de locatiune, dar exista o perioada maxima, cea de 49 de ani (art. 1783 C. civ.).

Rezilierea

Potrivit art. 1817 C. civ., atunci cand, fara justificare, una dintre partile contractului de locatiune nu isi executa obligatiile nascute din acest contract, celalata parte are dreptul de a rezilia locatiunea, cu daune-interese, daca este cazul, potrivit legii. Textul se completeaza cu dispozitiile dreptului comun, si anume art. 1549-1554 C. civ.

In cazul contractelor cu executare succesiva, cum este contractul de locatiune, creditorul are dreptul la reziliere, chiar daca neexecutarea este de mica insemnatate, insa are un caracter repetat. Spre exemplu, se poate solicita rezilierea contractului pentru neplata chiriei in mod repetat.

Imposibilitatea folosirii bunului

In situatia in care bunul nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei, contractul de locatiune inceteaza de drept; este important de mentionat ca aceasta imposibilitate trebuie sa fie totala si definitiva (ex. distrugerea bunului).

Daca bunul poate fi folosit partial si poate fi reparat de catre locator, fara a-i aduce mari prejudicii locatarului, contractul nu va putea fi reziliat sau redusa proportional chiria. Locatorul este obligat la reparatie, daca deteriorarea bunului nu survine din culpa locatarului.

Desfiintarea titlului locatorului

Conform art. 1819 C. civ., desfiintarea dreptului care permitea locatorului sa asigure folosinta bunului inchiriat determina incetarea de drept a contractului de locatiune. Cu toate acestea, locatiunea va continua sa produca efecte si dupa desfiintarea titlului locatorului pe durata stipulata de parti, fara a se depasi un an de la data desfiintarii titlului locatorului, insa numai daca locatarul a fost de buna-credinta la incheierea locatiunii.

Instrainarea de catre locator a dreptului de a folosi bunul

Dreptul locatarului va fi opozabil noului locator daca au fost indeplinite formalitatile de publicitate prezentate in art. 1811 C. civ.

In ipoteza in care au fost indeplinite formalitatile de publicitate, contractul de locatiune se va transfera noului dobanditor, care va fi obligat sa execute obligatiile locatorului initial si, conform art. 1813 C. civ., dobanditorul se va subroga in drepturile acestuia.

Puteti citi mai multe detalii si in articolul „7 lucruri pe care trebuie să le ştii înainte de a semna contractul de închiriere„.

_________________________________________

Bibliografie:

Razvan Dinca, Contracte civile speciale in noul Cod civil. Ed. Universul Juridic, 2013.